Minggu ni banyak dapat call dari pembida cerita pasal pengalaman berurusan dgn ejen yang lebihkan duit dari kerja. Ramai juga yang tak tahu kewujudan syarikat pelelong untuk urusan jual-beli hartanah lelong. So this entri untuk sembang tentang hartanah lelong secara basic.
Hartanah lelong ialah hartanah yang dijual melalui proses lelongan awam & selalunya lagi rendah dari harga pasaran. That’s why you guys boleh jimat banyak walaupun hartanah terletak di kawasan yang strategik.
Hartanah lelong ada dua kategori :
1.Lelongan under Mahkamah/Pejabat Tanah (Non-LACA)
2.Lelongan under Bank Loan Agreement Cum Assignment (LACA)
Lelongan under Mahkamah/PT ni hartanah yang ada hakmilik persendirian dan dah didaftarkan di Pejabat Tanah mengikut Kanun Tanah Negara 1965. Bila owner gagal bayar pinjaman kepada bank so bank akan lantik Valuer untuk nilai Market Value property tu.
Kemudian appoint lawyer untuk berurusan di Mahkamah/PT, mohon tarikh sesuai untuk lelong hartanah tersebut. Lepas dapat tarikh, mahkamah akan lantik pelelong berlesen untuk prepare semua dokumen berkaitan dan juga urusan pemasaran supaya public tahu tentang upcoming lelong
Berbeza dengan LACA bila urusan lelongan tu tak perlu tunggu tarikh dari mahkamah tapi ditetapkan sendiri oleh syarikat pelelong yang dilantik oleh bank. Pembida tak perlu tunggu lama macam kes non-LACA.
Syarikat pelelong yang dilantik oleh mahkamah dan bank tak kenakan sebarang caj tambahan sebab kami akan dapat bayaran dari 2 pihak ni lepas lelongan selesai dijalankan. Tiada caj komisyen, servis, wakil ataupun professional yang perlu pembida keluarkan.
Tempat Lelongan :
Lelongan non-LACA - di perkarangan mahkamah ataupun pejabat tanah.
Lelongan LACA – di bilik lelong syarikat pelelong ataupun di kawasan yang ditetapkan oleh syarikat pelelong.
Harga Rizab Hartanah : -
Ni peranan Valuer untuk nilai market price hartanah berkenaan dan kebiasaannya market value lelong 20% ataupun 30% lagi rendah dari market value semasa. Kalau ramai pembida untuk satu hartanah akan ada kenaikan harga semasa lelong awam dijalankan:
LACA – ditetapkan oleh pelelong
Non-LACA – ditetapkan oleh Timbalan Pendaftar Mahkamah/Pentadbir Tanah
Pernah je jadi kes mahkamah set harga kenaikan tinggi sangat sampai tak ada yang nak beli. Once dah naik, takkan patah balik semata untuk jual. They’ll carry forward to next auction.
Lelongan pertama ikut harga market value, lelongan kedua & seterusnya akan drop 10% ataupun kekal sama depends on mahkamah atau bank. Ada kes, harga rizab lelongan seterusnya akan naik dari harga lelongan pertama sebab tempoh masa penilaian hartanah cuma valid untuk 2 tahun je
Kalau ada rasa nak beli rumah, rajin-rajin check dekat
Master Listing di website Arena Auctioneers untuk cari rumah yang berkenan di hati. Yang ni untuk LACA je lah. Kalau nak tengok yang non-LACA ada dekat ruangan iklan akhbar atau papan notis Mahkamah/Pejabat Tanah.
Dah jumpa calon rumah, boleh contact syarikat pelelong untuk tahu details & syarat-syarat jualan (COS) & notis Perisytiharan Jualan (POS).
Selalunya syarikat pelelong akan tampal POS ni di bahagian depan hartanah, papan notis mahkamah/PT, bank atau tempat-tempat awam dan iklankan dalam akhbar untuk notify public sebaik saja dapat approval dari mahkamah atau lawyer.
Dah dapat POS & COS, buat site visit dekat hartanah tu untuk tengok condition and surrounding. Check kawasan tu neighbourhood macam mana, pengangkutan awam okay ke tak, facilities lengkap ataupun tak.
Bab rumah memang tak boleh masuk dalam. Kalau ada penghuni, its better actually sebab terjamin lah keadaan dekat dalam terjaga. Kalau tak ada penghuni tu, keadaan hartanah agak creepy sikit.
Dah sitevisit, buat carian rasmi dan semak tunggakan hartanah. Setiap tunggakan berbeza mengikut bank. Ada bank yang cover separuh tunggakan, ada bank yang cover tunggakan maintenance, ada yang tak cover langsung. So sebelum beli, check dulu.
Untuk kes non-LACA ada owner hartanah yang letak kaveat untuk elak dari dijual. Selalunya terjadi bila hartanah ada penama lebih dari seorang. Kebiasaannya hartanah pusaka ataupun yang berhutang dengan AhLong. Penting untuk pembida check kaveat ni sebelum join lelong.
Step seterusnya, check CCRIS dan kelayakan loan lepas tak untuk hartanah yang diidamkan tu. Then prepare 10% deposit dari harga rizab rumah lelong dalam bentuk bank deraf.
Deposit 10% boleh dibuat melalui :
1. Bank yang sediakan service Bank Draft seperti Maybank, RHB, Bank Islam dll kemudian serah kepada syarikat pelelong melalui kurier atau hantar by hand
2. Transfer ke akaun syarikat pelelong. Syarikat pelelong Arena Auctioneer ada service ni but not sure the rest.
Pendaftaran lelongan awam :
LACA – daftar pada hari lelong
Non-LACA – daftar pada hari lelong selalunya 1/2 jam sebelum waktu lelong. Do take note setiap waktu tertakluk pada mahkamah/PT. Extra note, Pejabat Tanah KL kena register online paling lewat sehari sebelum hari lelong.
Kalau menang bidaan, boleh selesaikan balance harga beli tu dalam tempoh 90 atau 120 hari. Untuk lelongan under mahkamah/PT tempoh masa ditetapkan selama 120 hari. Then boleh lantik lawyer untuk urusan pindahmilik.
Risiko beli hartanah lelong ni bila hartanah tu masih berpenghuni. Syarikat pelelong, mahkamah atau bank dah tak terlibat ye dalam urusan ni. Owner baru kena settlekan sama ada bincang cara baik ataupun biar lawyer settlekan je.
Lagi satu hal bila hartanah yang diidamkan tu call off/dibatalkan lelongan oleh pihak bank bilamana owner rumah dah berjaya selesaikan tunggakan bayaran kepada pihak bank. Part ni selalu jadi kalau hartanah tu hot property atau harga rizab rendah.
I think that's all for basic info berkenaan rumah lelong. Pertanyaan lanjut boleh tanya direct dengan Arena Auctioneer or call staff in charge dalam details bawah ni. Nak minta advice or consult tentang lelongan dan property pun boleh, just call & inform any staff in charge
In case you guys curious macam mana lelong dijalankan, tak dapat nak letak video sebab jarang record video but you guys boleh datang pada hari lelong awam dijalankan di Arena Auctioneer 😊
